Donation de résidence principale : une exonération fiscale temporaire

Donner un coup de pouce à un enfant ou à un proche pour financer sa résidence principale devient courant, mais la fiscalité des donations pouvait jusqu’ici refroidir les meilleures intentions. La Loi de Finances 2025 change la donne : elle instaure, jusqu’au 31 décembre 2026, une exonération temporaire de droits de donation sur les sommes destinées à l’acquisition ou à la rénovation d’un logement principal.

Notre équipe IFK a décrypté cette opportunité, forte des situations rencontrées à Colmar, dans le Haut‑Rhin et en zone périurbaine.

1. Ce que prévoit la Loi de Finances 2025

L’article 790 A ter du Code général des impôts instaure une exonération de droits de donation sur un don en numéraire, sous réserve de :

don plafonné à 100 000 € par donateur tous les 15 ans (cumul possible jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire) ;
bénéficiaire majeur ou émancipé n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant la donation ;
emploi de la somme dans les six mois pour l’achat (neuf, ancien, VEFA) ou la rénovation du logement ;
occupation du bien pendant au moins cinq ans en résidence principale.

2. Un levier de transmission patrimoniale… avec impact immédiat

L’exonération vise à soutenir les transmissions intergénérationnelles tout en dynamisant le marché résidentiel. Elle permet de transmettre utilement, sans imposition immédiate et sans puiser dans les abattements successoraux classiques.

3. Avant / Après : ce qui change

Avant 2025

Abattement ordinaire de 100 000 € (parent / enfant) tous les 15 ans ;
Exonération spécifique : don familial de 31 865 € ;
Au‑delà, droits de donation pouvant atteindre 45 % (parent / enfant) ou 55 % (neveu / nièce).

Depuis 2025

100 000 € exonérés par donateur tous les 15 ans, hors part successorale ;
Cumul possible jusqu’à 300 000 € pour un même bénéficiaire ;
Applicable à l’achat d’un logement neuf, ancien avec travaux ou en VEFA ;
Obligation d’occuper le bien cinq ans en résidence principale.

5. Exemples concrets

🔎 Cas n°1 : une mère aide sa fille

Françoise (retraitée) donne 80 000 € à sa fille de 28 ans pour l’aider à acheter un appartement à Turckheim.

Avant 2025	Depuis 2025
Cette somme entamait l’abattement de 100 000 € (droits communs). Aucun avantage fiscal spécifique : les 80 000 € étaient soustraits de l’abattement général.	Cette somme n’entame pas l’abattement de 100 000 €. Elle est exonérée dans le cadre du dispositif temporaire mis en place en 2025.

🔎 Cas n°2 : une tante aide sa nièce primo-accédante

Chantal, 67 ans, souhaite aider sa nièce Léa, primo-accédante, à acquérir son premier logement à Colmar. Elle lui donne 60 000 € début 2025

Avant 2025	Depuis 2025
L'abattement pour donation est de 7 967 €, soit un solde taxable de 52 033 € Les droits de donation à payer serait donc de : 28 618,15 € (taux de 55 %)	L’exonération est désormais totale (aucun impôt dû) pour ce type de donation si le logement est occupé en résidence principale pendant 5 ans

Économie fiscale : plus de 28 000 €, et un soutien familial transformé en projet concret.

6. Ce qu’il faut absolument savoir

Plafond : 100 000 € par donateur tous les 15 ans, cumulable jusqu’à 300 000 € (ex. trois dons distincts).
Formalisme : don en numéraire, déclaré par acte notarié ou formulaire fiscal dédié.
DPE : les biens classés F ou G sont exclus, sauf si la donation finance des travaux permettant d’atteindre au moins la classe E.
Par défaut, la donation est rapportable à la succession, sauf si elle est expressément déclarée “hors part successorale” dans l’acte. Cette exonération ne consomme ni les abattements classiques, ni la réserve héréditaire (sauf exception testamentaire).

Le bien doit être occupé pendant 5 ans, sinon l’exonération peut être remise en cause.

Le point de vue d’IFK

Nous accompagnons régulièrement des familles désireuses de transmettre de façon utile. Cette mesure temporaire permet de :

soutenir un proche dans un projet de vie essentiel ;
optimiser sa fiscalité sans entamer l’abattement successorale ;
intégrer la donation dans une stratégie patrimoniale globale.

Prêt à donner un coup de pouce tout en allégeant votre fiscalité ? Contactez nos experts IFK pour une étude personnalisée.

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